第二十九回【慧问】逾期办理房产证
“张律师，还记得我吗？”
面对突如其来的招呼声，正在思考问题的张朝军活生生被吓了一跳，握在手里的笔也掉到了办公桌上，看着面前这个声音异常洪亮的中年男人却不知道是怎么一回事。
“哎呀，对不住了张律师，是不是把您吓着了。我这边急得火上房，就没顾虑那么多，看您在这我就喊上了。对不住了，对不住了······”
定了定神，张朝军仔细看了一眼对面的这个大嗓门，终于认出这是表弟小明的高中班主任王老师。这个王老师平时人缘很好，深受学生爱戴，同事朋友也都非常喜欢他，是个难得的好人。他怎么会来我这呢，跟谁产生纠纷了？不可能吧！！！张朝军一边在心里打鼓，一边赶快转换心情：“呀！是王老师啊！好久不见了，您的声音还是那么洪亮啊。哈哈哈！”
“哈哈哈，张律师见笑了。当老师的时间长了，讲课的时候得扯着脖子，要不学生听着也没劲不是？”
“能碰上像您这么优秀负责的老师，真是学生们的福气啊，呵呵！平时也不见您，今天您来我这是不是有什么事情啊？”
“哎，可不是吗！我这是无事不登三宝殿、遇上麻烦才烧香啊。哈哈……”
“没事，您别着急，您跟我说说，我们一起想想解决办法！”
“只能麻烦你了，我自己可是一点办法没有了。”叹了叹气，王老师开始跟张朝军叙述他的烦心事。
原来，王老师的儿子要结婚了，他就跟爱人商量着把家里的储蓄都拿出来，给儿子置办一套婚房。本来靠着王老师自己的那点辛苦钱，是绝对买不起一套房子的，但王老师的老伴是做玉石生意的，虽然产业不大，但是这么多年下来也积攒了不少积蓄。恰好当地有一个新开发的楼盘，虽然属于半郊区，却有依山傍水之势，非常适合居住。开发商也是当地的大企业，承诺以最快的速度完成一切手续，让新人早日入住。
“这不是很好吗？是不是办理产权证的时候出问题了？”
“要不咋说你是大律师呢，一听就明白。可不是吗，就是在办理房产证的时候出了问题。”王老师一脸无奈地看着张朝军。
“王老师，您请继续！”
“我们是2011年7月份跟开发商签订的商品房买卖合同，合同里面我们说好了，2012年6月31日以前把房子交给我们，2012年12月31日之前给我们办理好房屋产权证。但是到了现在还没办好呢，这都2013年5月了，还没办下来！哎，我儿子都结完婚两个月了，现在还在外面租房子住。你说他们办的这是什么事啊？”
“您的房子是全款付清吗？”
“是啊，付的全款。我们就这一个孩子，不想让他也背个巨额贷款生活。”
“您带了商品房买卖合同吗？我需要看一下你们约定的具体内容。”
“带了，所有的手续我都拿过来了。”说着从自己的包里拿出一沓文件递给张朝军。
张朝军接过那些材料，首先找到商品房买卖合同。虽然合同的内容繁多，但是对他而言，其实心里已经知道哪些内容是与这件事有关的。张朝军仔细看了一下相关的合同条款，抬起头问王老师：“您有没有去开发商那跟他们谈过这个事情？”
“谈过，咋能不谈呢。但谈了也没用，开始的时候还有人接待我们，跟我们承诺很快就办好。后来我们又去找，干脆就不理我们了，问了也不答复，负责人也见不着。小张啊，你说我这可怎么办好啊？”
“王老师，您别着急！按照您的情况来看，我觉得先这样，我们先找开发商谈一下，由我出面跟他们谈，如果谈不成的话咱们就起诉。您觉得怎么样？”
“起诉了能赢吗？”
“赢不赢的问题我们做律师的保证不了，但是我可以从专业角度来给您分析一下。首先，跟开发商签订的商品房买卖合同我认为没有问题，合法有效，这是基础。其次，合同中的约定很清楚，交房时间、办理产权证截止时间、双方的权利义务都很明确。第三，我不知道您注意到没有，您与开发商签订的合同中已经约定了违约责任，其中一条就是‘如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，逾期超过90日的，购房者有权解除合同，购房人继续履行合同的，出卖人每日按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。’不仅有你们的协议来支持您，还有法律的具体规定支持您。按照您的实际情况来看，如果您要继续履行这份合同的话，开发商不仅需要帮助您及时办理产权证，还要按照约定支付您违约金。”
“那我觉得如果起诉我们能胜诉啊！”
“呵呵，王老师您这是非得逼我给您做个结论啊！好吧，我跟您说，实践中胜诉的可能性非常大，基本没有败诉的。您的对方开发商，还得向您支付违约金。”
“哈哈哈，那好那好。要不咱们就直接起诉吧，不用跟他们罗嗦了，我们为这事都快跑断腿了。”
“先谈谈试试吧，如果他们不同意我们的要求或者不见我们的话，那再去起诉也不迟。”
“好好好，小张啊，这件事就全权委托给你了，你的意思就是我们的意思。”
“谢谢王老师信任，但是我们也有我们的规定，您还是跟我去签个委托书吧”
“好，好，走吧，哈哈哈！”听了张朝军的一番解答，王老师那愁眉和苦脸一下子就不见了。
三天之后，张朝军去了开发商办公地点，但是并没有见到公司负责人。于是张朝军将事先拟好的律师函交给了他们的工作人员，律师函中明确指出，开发商无论是否能够办理房产证，都要在五天之内给王老师一个答复。但是五天过去了，王老师和张朝军并未接到开发商的任何答复。在与王老师商定以后，他们将开发商起诉到法院。
法院审理后认为：由于房产公司在规定时间内没有向产权登记机关提供王先生办理房屋产权登记证的全部手续，并协助王先生办理房屋所有权证，就是没有完全履行房屋买卖合同。因为房屋的交付是以到房管局登记、买主办理房屋产权所有权证后才算完成。由于房产公司的原因一直没有完成，该房产公司构成了违约，理应支付违约金。
最后法院判决：房产公司于规定期限日内向王先生提供办理房屋所有权的全部手续，并协助王先生办理房屋所有权证，逾期则从规定期限日次日起每日按已付房款的万分之二点一向王先生支付违约金，直至提供全部资料之日止。对于前期违约行为，由房产公司向王先生支付违约金。
====慧问提示====
对于许多人来说，辛辛苦苦一辈子，最大的消费可能就是买一套房子。但是，在买房这件大事上，却常存在各种各样的陷阱和纠纷。通过故事中王老师的遭遇和张朝军的讲解，相信会给大家带来启示。在此我们最想跟大家强调两点：1、买房应尽可能买现房或准现房，这样可以避免不少风险；2、签约时争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多；3、签订尽可能详细地补充协议，并写明如何承担违约责任；4、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。5、发生纠纷时应注意确定正确的诉讼策略。
法律词条：商品房买卖合同
商品房买卖合同：是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、*等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同与一般合同一样，是当事人约定相互权利义务的协议，须依双方当事人的合意成立。
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