第四十二回【慧问】买房未订合同
女:老公我们什么时候才能住贵一点的房子?
男：妳的愿望很快就能实现了！
女：真的吗?太好了!什么时候?
男：下个月房东要涨房租了
……
张朝军看到微博里的这则关于房子的笑话，忍不住喷笑，继而又有点无奈。现在这城市的房价真是一日三涨，连房租也是跟着见风涨啊！张朝军摇摇头，走进了律所，正准备着一天工作的开始，却不想在会客室里遇到了一个熟人，潘家大小姐潘倩。
“潘倩！你怎么会在这儿？”
“我是无事不登三宝殿啊！有一个问题想找你这个大律师咨询咨询。”潘倩笑道，眉心却仍不展，显是有什么大烦恼在困扰着她。
“哦，有事怎么不到家里来找我？还非得巴巴地跑到这儿。什么事不能在家里说啊！”张朝军闻言有些意外。
潘倩有些无奈地道：“这不是怕我们家老爷子听到言秋的名字，又动肝火嘛！这次的事，算是因言秋而起，我怕老爷子知道了又吹胡子瞪眼睛的。”--陈言秋是潘倩的前夫，因为两人都是大忙人，聚少离多，沟通少了问题就多了，最后不得不黯然离婚。陈言秋偏又醉心于音乐，离婚后即前往纽约大都会歌剧院工作，用潘老爷子的话来说，就是“跑到国外去，山高水远的，这两人想要复合都没得机会了”，所以对于陈言秋就一直耿耿于怀。而潘倩虽然离婚，内心却仍然爱着前夫，所以总是小心翼翼地在父亲面前维护前夫的形象。
“哦，还和言秋有关系？这小子不是去了国外了吗？难道还有什么烂摊子留下，要你来收拾？”张朝军有些意外，又示意潘倩先坐下，给她倒了杯茶。
潘倩接过茶，眉间仍是紧锁着道：“别提了，你也知道言秋这个人，只知道他的音乐，让他做其他事永远都不靠谱，总是乱七八糟等着我去收尾。你还记得五年前我们还没离婚时，他说要给我买套房子吗？说是有朋友在地产公司，能以优惠价入手，那时你还提醒他记得要签合同，他还说什么都是朋友，不用讲究这些，难道朋友还会骗他什么的……”
作为律师的敏感性，张朝军猜测，问题一定出在这个朋友和合同上了。果不其然，潘倩接下来的叙述，证明了张朝军的这一猜测。
原来，五年前，陈言秋从朋友钱风那儿得知，某地产公司正在郊区开发一个新的楼盘，钱风是这家公司的常务副经理，可以以2500元/平方米的优惠价卖一套房子给他。当时想着能多一套房子何乐而不为，陈言秋与潘倩商量之后，就以潘倩的名义订购了其中一套，并于当年分三次交给了钱风50万元。钱风则给了陈言秋2份数额为10万元的由地产公司出具的购房定定金收据，以及一张收条，内容为“暂收潘倩缴来房款计人民币伍拾万元整。今收人钱风”。因为陈言秋朋友至上的观念，他在向钱风订购这套房子时，并没有订立书面协议。后来陈言秋因为与潘倩离婚，远走国外，就把这套房子的事也抛之于脑外了。并不是他不管，而是陈大指挥的音乐世界里实在容不下这么多俗事，当初想以潘倩的名义买房子，也纯属头脑发热--当然，这些就是潘倩潘大小姐的腹诽之词了。
“反正就是这样了，我一直以为房子没建好，没想到前一段时间一打听，房子早建好了，甚至早有房主入住了，可那地产公司却一直都不曾通知我收房，我找上门去，他们说要我把尾款结清了才可以交房。这当然没问题，可问题是他们居然提高了价款，要按7000元/平方米的市价来结清尾款。我不答应，他们就说当初我们也没有签合同，而有他们公司盖章的购房定金收据上只有20万，之后就再没收到过我们交去的房款，只能视为我们是不想买了，顶多就是把这20万购房定金还给我。朝军，你说这该怎么解决？是不是只能打官司了？你说这陈言秋，当初让他签一份合同，他就总嫌麻烦，结果现在可好，更麻烦了吧！”潘倩一通抱怨，抱怨之后又是担忧。
张朝军拿着潘倩提供的两份收据、一份手写收条看着，沉吟了一会，道：“现在看来，你们双方之间的焦点有3个，一是现在你手里有地产公司出具的定金收据20万元，同时还有钱风出具的收条50万元，也就是说你交的钱，究竟是50万还是20万？二是因为你们当初没有签订书面合同，那么这套房子的房屋买卖合同是不是还成立、有效？三是如果房屋买卖合同成立、有效，房屋价款如何确定？是按原价还是现在的市价？我估计到了法庭上，法院也是会根据这三个方面来审理的。”
“当然是50万。要不然钱风那么傻，还给我们写这个*？”潘倩有些着急，“我问过钱风了，他说这个他可以给我们作证，当时之所以没有开另外30万的收据，是因为公司直接把这30万直接用到房子的修建上了，所以他才开了收条给我们。”
“钱风愿意作证，那就不用担心了。钱风是地产公司授权和你们洽谈房屋买卖一事的，他收了这50万，就是他在履行职务，而他作为地产公司的工作人员，所进行的职务行为的法律后果，应由地产公司承担，也就是说，这笔50万，应该视做是地产公司收了。不管地产公司再怎么狡辩，也是赖不了的。”张朝军轻吐了口气，这个问题能解决，其他问题就好办了。
潘倩看到张朝军轻松的表情，也不由得放松了一些，又接着问道：“那我们没有签合同，是不是理亏？这房价难道就由得他们乱涨？”
“当初言秋确实是有些轻忽了，不管什么时候，有书面合同在手，都是对自己的保护。事已至此，责怪抱怨也无用了。虽然说，在一般情况下，买卖双方以口头或其他形式订立的房屋买卖合同不成立，但《合同法》中有规定，‘当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。’言秋当时交了50万元房款，钱风接受了，也就视同是地产公司接受了，那么就应当视为你们双方之间的房屋买卖合同成立。”说到法律条款，张朝军更加自信了。不得不说，在工作状态中的张朝军，形象是很有些高大的，也不怪乎外外甥赵家鸣如此崇拜他了。
“那……房价呢？”
张朝军微微一笑，解释道：“当初你们约好是2500元/平方米，但因为没有书面合同，也没有其他证据能够证明。《合同法》中规定，‘规定合同生效后，当事人双方就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。’这也就是说，虽然你们没有证据证明当初约定好的价格，但俗话说了，没有卖价，还有比价。你可以了解一些楼上楼下的那些房主，他们当初买房的价格是多少，以此作为结清尾款的依据。至于地产公司说的现在的市价，就不用去管他了，随他们怎么叫，也得按法律行事！”
潘倩又追问了张朝军一些细节问题，了解清楚后，就放心地委托张朝军替她打这一场官司了。不得不说，有个律师朋友真是好啊！这不，什么都不用潘倩操心，她只需要在法院审理时按期上庭就好。而审理结果，也如张朝军预计的，法院判决，潘倩与地产公司之间的房屋买卖合同合法有效，至于房价，张朝军调查后了解到潘倩那套房子的楼下住户，当初是以2700元/平方米的价格购买的，因为两套房子结构相同，建筑面积同为318.35平方米，在张朝军上呈了这份调查数据后，法院采纳了，判决潘倩按照此价格支付房价，合计859545元，因为潘倩已支付500000元，仍应向地产公司支付359545元。地产公司则应当在收到潘倩支付价款的同时，将房子交付给潘倩，并依法协助办理该房屋的所有权和土地使用权变更手续。
====慧问提示====：
在人类社会早期，由于物质资料交换的需要，产生了契约。最初的契约是通过口头形式订立，并通过彼此信任来维系的。即使是在现在，一方已经履行，对方予以接受的行为也是受到法律保护的合同行为。但是，书面协议对于确定双方表达的真实意思，和一旦涉诉作为重要的书面证据，其意义非常重要。尤其是对于房屋这样的大标的不动产就更加重要了。法治社会，希望大家都会用法律思维来保护自己的合法权益。
法律词条：合同成立
合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。合同成立的三个条件是：一是须有双方当事人；二是须以订立合同为目的；三是须意思表示一致。
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