第七十二回【慧问】次承租人转身变房东
刘珉的导师终于从国外开完学术会议归来了，但依旧为人师表的演绎着“五加二、白加黑”是怎样的一种革命境界。终于在将刘珉折磨到感慨一天为什么不是72小时后，抽出了时间准备给开学初刚拜入门下却难得一见导师真容的女弟子举办拜师宴，但事与愿违，还没走出办公室大门，又一学术研讨会的重任压来，只好将请小师妹吃饭的重任留给了刘珉。
刘珉是地道的北方人，虽然身材修长，但却面容斯文、气质蕴藉，一件深色的羊毛大衣，配上一条卡其色的围巾，看起来温文尔雅，当然赵家鸣会言传身教的告诉你这个认知是多么荒谬的错误，人不可貌相是多么的经得起验证。刘珉的师妹名字很好记，姓周，名迩醇，发音与《金枝欲孽》的主角一样，但不同的是，迩醇是一个流光溢彩的人，一身深咖色的复古外套与肩上色彩绚丽的羊毛围巾相得益彰，艳丽而朝气。使得那穿着半旧的牛仔裤和有点起毛外套的赵家鸣不禁对天长叹：“我为什么要和这两个人一起出来！！！！”
似乎感觉到赵家鸣的尴尬般，刘珉解开大衣扣子，将衬衫从腰带抽出，随意的解开领口扣子，指挥赵家鸣和迩醇过天桥。迩醇不语，朝赵家鸣笑笑。
三人找了学校附近的一家南京菜馆，店面古朴、水乡气氛浓厚、耳边洋溢着江南小调，似乎从**的中关村瞬间穿越到某个幽静的江南小镇。店员殷勤帮助点餐，赵家鸣对此素来不在行，迩醇更是不语，刘珉只好主导点菜。突然，他如惊梦般的站了起来，看了半天才憋出两个字，“小梅？”
面前之人，真是刘珉曾经的未婚妻小梅。从上次退订事件后，小梅如同蒸发了一样，从刘珉的日常生活中消失，以至赵家鸣将她的长相都忘了，面对面都没认出来。
“我离婚了！刘珉，我现在有点困难，能不能帮帮我？”小梅看着刘珉，眼里瞬间就含了泪，而一开口就说出了这句话。赵家鸣在一旁极为纠结，对这个女孩曾经给刘珉带来的伤害，他从骨髓里很反感，但看见刘珉挑起眉毛看了他一眼，终于愤恨地忍了。
“和你分开后没多久，我就离婚了，也搬离了父母家，在你喜欢的那个古桥边租了间房子，窗外就是河水和古桥，你曾经说过，那儿的景色很漂亮！”小梅并不理会赵家鸣的纠结，只是看向刘珉，说着自己的麻烦事。
“说重点！”赵家鸣受不了了，直接打断她。
“租那间房子时，我和房东王先生签了一份合同，约定好了我租4年，租金一年4万，每年10月预付第二年的租金。后来因为我换了份工作，工作的地方离那儿太远，来回交通不便，就和房东王先生商量，经过他同意后，把那间房子转租给了一对姓蒋的夫妇，约好租期3年，租金一年5万，每年11月预付第二年的房租。我们一签完合同，那蒋先生夫妇就已经入住了。谁知道，后来因为房东王先生要移民到国外，就将那间房子卖给了蒋先生夫妇，然后分别联系我说，要求与我解除合同，要我尽快将房子里剩余的东西搬出去。你说，这让我搬到哪里去？”小梅眼眶又红了。
迩醇忙拿了面巾纸给她，赵家鸣鄙视的转过头，集中注意力于眼前的饭菜，埋头猛吃。刘珉默然不语。
“我不同意跟他们解除合同，”小梅继续哭诉：“这两个合同都还没到期呢！前几天，就是十一之前，我联系王先生想要支付明年的租金，但是他已经出国了，找不到人。我又联系蒋先生，请他们支付租金，可蒋先生说那房子已经是他们的了，不给钱，还要我快点清理东西。他们这是欺负人！我想起诉他们支付从今年10月到明年，也就是2014年10月的租金5万元，你觉得能行吗?”小梅泪眼朦胧地问。
“你~~~”还没说完，赵家鸣就看见了刘珉制止的眼神，只好直接扔了筷子，用手抓了块口水鸡，吃得极为凶残。
“你放心，你的这个要求是合法合理的。从你刚才说的情况来看，蒋先生夫妇虽然买下了这间房子，取得了房屋的所有权，取代王先生成为新的房东，但这个买卖过程，是在你签的租赁合同履行期间，也就是说，你和王先生签的租期是4年，这个租赁合同还没到期，王先生就把房子卖给了蒋先生，你仍然可以继续履行原来的租赁合同，不用去理会蒋先生让你搬出去的要求。这就是法律上所说的“买卖不破租赁”，即租赁合同履行期间房屋所有权发生变动，不影响合同的效力。”面对小梅的哭泣与求助，刘珉很难界定自己的心情如何，也不愿去想自己曾经的那份爱情是否还会带来伤痛，只是本着“拔刀相助”的精神，尽量心如止水地、耐心地对小梅解释她所面临的现状。但赵家鸣显然已经不耐烦，忙着吃的同时，大声地“嘀咕”着：“别磨蹭了，快点解释，咱们还要吃饭呢！”那架势、那表情，仿佛当初受情伤的不是刘珉而是他自己。
刘珉朝他笑了笑，接着向小梅解释说：“所以，你和王先生签的租赁合同，以及和蒋先生签的转租合同都仍然是有效的，而且这两份合同都未到期，你想要继续履行合同，是完全合法的。蒋先生夫妇在买了这间房子后，就与你存在两个法律关系，一个是取代王先生的角色，作为新房东，应当向你继续履行原租赁合同的义务，仍然将房屋租给你，直到租期界满，不得提前终止；另一个就是在和你签的转租合同中，他还是处于次承租人的地位，有义务按照约定向你支付租金。”
“那我应该怎么做？”小梅一声不吭地听着，直到此时，才问了一句，那双曾经让刘珉心动的眼睛，含着泪水看着他，忽然间让刘珉有种恍惚的感觉，用网络上最流行的话来说，就是“累觉不爱”，很累很累，感觉自己都不会再爱了。
“蒋先生以自己身为房东的理由，拒绝再支付租金，在某种意义上为单方解除合同，但很明显，这是违反了‘买卖不破租赁’的原则，他无权单方解除合同。但如果你坚持履行这个合同到期，对你们双方来说，也是个闹心的事。所以你申请让蒋先生支付1年的租金，法院是会支持的。具体来说，你和王先生签的原租赁合同中，约定了年租金为4万元，如今房东变成了蒋先生，那么你就需要付给蒋先生4万元，而蒋先生在和你签的转租合同中，又作为转租人，需要付给你年租金5万元，这么抵消之后，蒋先生还应当支付给你年租金的差价1万元。”刘珉仍然让自己专业角度出发，尽量保持一个“被咨询者”的身份。事到如今，他也只剩这个身份了。
“这可真是太好了，人家住自己的房子，还要给你交租金，真是厉害啊！”赵家鸣阴晴不定的声音以诡异的音量发出，看着小梅哭红的眼睛时，声音更痉挛了。
“没事，交给我吧！”刘珉无所谓般的笑笑，小梅有点尴尬的低下了头，没再说话。
====慧问提示====
“买卖不破租赁”是各国民法普遍遵循的一项原则，其目的在于防止因租赁物所有权的变动，影响承租人对租赁物的持续占有使用，损害承租人合法权益。次承租人取得租赁物的所有权时，其身份具有一定的特殊性，既取得原出租人的地位，同时相对于转租人而言其被认为是次承租人。因此，在法律没有特殊规定下，原承租人有权要求继续履行租赁合同。
(https://www.shengyanxs.com/read/12351/4415656.html)
请记住本书首发域名：www.shengyanxs.com。笔趣阁手机版阅读网址：m.shengyanxs.com