第七十八回【慧问】楼房面积大缩水
潘倩最近比较心烦，除了儿子陈孟阳整天惹事外，工作室又急需扩大，好不容易在合适的地点找了合适的房子，偏偏房屋面积又出了问题。自己不懂行，那就找懂行的人求救，反正大律师张朝军放在那儿闲着也闲着，得时不时抓来救救场才是。潘倩这么想着，直接拨通了某人的电话。
话说潘倩口中的“闲人”张朝军，最近可是忙得天昏地暗。年底将近，助手们纷纷要求休假，张朝军愤恨的想，你们如果再想休假，我以后只雇佣外籍助手！但是新来的助理很淡定的告诉他，外籍人过万圣节和圣诞节。张朝军无语了。
两人磨合了见面时间已经是两天后了，潘倩还显得很焦躁，不如以往的洒脱，闲话不多说，直接进入主题，“军子，您可得帮我看看，你姐们都已经让人欺负到头上来了！”说着把她和某地产公司签订的合同往桌子上一摔，气若游丝似的又把自己扔在沙发上。
张朝军有点晕，对着潘倩、潘红这对姐妹，他一向就没什么办法，从小就被压迫惯了。但看她这么消沉，忍不住还是问：“又是房子？潘大小姐，最近在哪发财了？前不久才刚替你打了一场房产官司，怎么今儿又来一出？还有潘红也是，一套老房子又是卖又是租的，敢情你们姐妹俩是和房子杠上了？”
“唉，别提了！我们公司扩张，需要一个练习室，去年7月份的时候，我就在东四买了一套房子，当时主要就是图的地段不错，三百多万能买一百多平的房子，已经很不错了。当时售楼小姐说一个月后交房，交房之后30天就过户，结果他们一拖再拖，拖到现在还没交房，我都没跟他们计较，谁知道前些天去现场看了才知道，那房子缩水缩得也忒狠了，说是1百多平的房子，现在变成了88平米，你说，这叫什么事？”潘倩很着急，嗓音都有点哑了。
张朝军给她倒了杯水，安慰道：“来来，先喝点水，别生气！我可是最怕你大小姐着急生气了。你一生气，我就惨了……”
“这让我怎么不生气？那你说，我现在该咋办？”潘倩一口气喝了大半杯水，瞪着张朝军。
“行，那你继续生气，我先看看你们的合同。”惹不起咱还躲不起吗？张朝军拿起潘倩当初签的那份合同，仔细看了起来。
“你们在合同中约定了房屋面积如果发生变化时的应对措施。你看，这里写着，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%时，按照原房屋售价进行结算；房屋的实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±5%时，自深海大鱼有限公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，你有权解除契约。深海大鱼有限公司在解除契约之后30日内向你双倍返还定金外，并需将已经支付的房款和利息全部退还……”张朝军用手指在合同上圈圈点点，眼睛都不抬。
“这不及时交房的事，我也就不计较了，反正违约金他们该赔多少就是多少，跑不了！但是前段时间售楼处给我们业主寄了封信，喏，在这儿，你看看。”潘倩从包里翻出一张印有深海大鱼公司字样的书函递给张朝军。
信件上称，深海大鱼有限公司已经于8月完成了深海大厦的全部测量，根据市房地产勘察测绘队的测绘报告，潘倩所购房屋的测绘面积为88.15平方米，比约定面积减少了29.47平方米，减少面积的比例为25.05%。面积误差已经超过合同规定的±5%的范围，潘倩因此有权在接到本通知之日起15日内解除合同，如果选择继续履行契约，该公司将退还缩小部分的房款98788元。同时，也请潘倩尽快将办理房产证的有关税费共计3万元支付给该公司，并提供相关材料，以便公司代为办理申办房产证的相关手续。
“你答复他们了吗？”张朝军正色问道。
“没有，当时太忙，忘了！”潘倩漫不经心的回答。
“……”这个理由让张朝军一阵无语。早知道潘大小姐就是这样的性格，所以当初陈言秋买的那套房子，她也愣是能在五年后才想起来……难怪古人云惟女子与小人难养也！当然，这难养的女子里不包括美丽、动人、善良的老婆赵素云……不不不，还是包括的！张朝军想起某次素云发威的场面，还是暗暗将妻子也归入了“难养”的行列。
“前几天我去找这地产公司的时候，他们说那封信已经告诉我有关房子面积缩水的问题，就已经算是变更了契约内容，我没在他们规定的时间内回应，就视作我是愿意继续履行合同，也视为我同意按照他们的计算方式，由他们退回那缩水面积的相应房款给我。我没太听懂。不过我寻思着，他们提供的房子比我定的小，怎么也算违约吧？是不是除了退回房款外，还需要赔偿我的损失呢？”潘倩直话直说。
这番话也成功拉回了张朝军的腹诽，让他终于回神，点了点头，“你说的对，是应该需要赔偿。”张朝军给潘倩添了点茶水，又拿了点自己储备的“战略物资”巧克力给她，小时候经常这样做，现在做起来也不陌生，看她心情平复了点，这才接着说道：“首先，深海大鱼公司虽然在信函中对合同进行了变更，以此来保护他们的利益，但是你没有对此做出书面或者口头的确认，也就是说，你们之间并没有就合同内容变更一事达成一致意见，所以原来签订的合同还应继续履行。”
“那我要求他们赔偿是不是靠谱？”潘倩急急发问。
张朝军一笑，“我国法律规定，面积误差比在3%以内的部分，应该将房款及利息返还，面积误差比例超过3%的部分，则应该按照房款的双倍返还。但是根据合同自治原则，在法律没有明确禁止的情况下，当事人的约定是有效的。所以，从你们签的合同来看，在5%之内的面积部分的房款及利息应当由深海大鱼有限公司按合同约定售价返还，超过5%的面积的部分则需要双倍返还。同时深海大鱼公司因为延迟交房也需要承担违约金。你全权授权给我，暂时可以不用操心了！如何？”
“好啊！你准备文件，我来签字！剩下的都交给你了！中午有没有时间，我请你吃饭！”潘倩站了起来，终于把这一堆乱七八糟的事情扔了出去，心情无比放松。她说的没错吧，张朝军就是用来救场的！
====慧问提示====
在买卖房屋的过程中，实际面积比预售面积小的情况时有发生，对此情况《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，将面积误差比在3%以内部分的房款及利息返还买受人，面积误差比例超过3%部分的房款双倍返还买受人的规定处理。如果当事人之间达成其他约定，在不未违反法律的情况下有效。
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