第五十三回【慧问】过期的预售许可证
刚刚送了父母参加新马泰老人团旅游，还没出机场的大门，助理就打了电话来，张朝军知道自己的助理业务能力强，工作基本已经可以独挡一面，会选择这时候打来电话，肯定是急事。前几天听说她要辞职结婚，难道是这事？不会这么快吧！最近一段时间，张朝军忙得人仰马翻，如果助理这时候辞职，无疑是雪上加霜。话虽如此，电话还是要接，张朝军心事重重地接通了电话，助理果然很着急：“老大，王总找您！”。“那个王总？”这不能怪张朝军记性不好，只怪王总太多，都是王总，是哪个啊？“就是银河世纪房地产公司的王总，王海洋。”助理对老板的偶尔无知表示谅解，“他们楼盘出了点问题，已经在办公室等了一个多小时了，他说的情况，我也没处理过，只能等您回来了！王总说他打了N个电话给您，不过您都没接，所以他就更着急了……”“我这就回去！”挂断了电话，张朝军下意识地看了下手机屏幕，只见21个未接来电，确实不少。
驱车飞奔回所里，只见那王总已经如热锅蚂蚁，满办公室乱爬，助理见到自己，如逢大赦，火速倒了水，光速出了门。目瞪口呆的张朝军转头看向王总，“出什么事了？”王总，王海洋是个中年男人，衣着高档，面目斯文，有着普遍的官员体态，看着慈眉善目的。“哎，都怪我疏忽，我们的预售许可证过期了，我都没注意！这不，被人给告了，还说我们故意隐瞒许可证过期的事实，属于欺诈，要我们双倍返还购房款。”王总急忙忙地就开始诉说自家情况。
张朝军按下了仍然在团团转的王总，示意他坐下来喝杯水，“先别急，慢慢来！具体怎么回事？”
原来王总名下的北京银河世纪房地产公司于2012年11月，和他所说的那个要告他们的许先生签订了一份《商品房买卖合同》，卖出了预售房屋8套，包括观河别墅5栋。合同签订后，许先生即向银河世纪公司支付了8套房屋80%的房款。可不久前，因为这8套房子所在的楼盘迟迟未能竣工，许先生又得知银河世纪公司关于该楼盘的房屋预售许可证的有效期是从2011年10月到2012年10月，而自己买房签合同是在预售许可证已经过期后，银河公司这样的预售行为是不合法的，这是在故意隐瞒预售许可证过期的事实，是属于欺诈，自己签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，银河公司应当双倍返还购房款，并退回利息，支付违约金。王总一接到法院的传票，顿时两眼一抹黑，差点晕过去，忙不迭地来找张朝军，电话也是拨了无数通，这才等到了“救命草”。
张朝军仔细听完了王总略有些语无伦次的叙说，忽然放下茶杯，严肃地问：“王总你跟我说实话，你们公司故意隐瞒预售许可证过期的事实了吗？这个问题很关键，如果有的话，我不可能帮你把黑的说成白的！”
王总闻言激动地跳起来，掏心掏肺地叫起冤来：“冤枉啊！张律师，这是绝对没有的事！你看这，我把楼盘的广告宣传单都带来了，喏，我们可是把许可证都印在广告宣传单上了，来看房、买房的至少人手一份，我们做的可是良心买卖！”
张朝军接过了王总递过来的一堆资料，包括那份印有预售许可证的广告宣传单，认真翻看起来。期间王总数度欲要开口询问，想要知道自己这官司能有几分胜算打赢，可看看张朝军翻阅资料的认真劲，又只好把话给吞进了肚子里，所能做的依然是在办公室里团团转，继续当个热锅蚂蚁----这也不能怪他，本来楼盘未能如期竣工，就是资金链上出了点问题，目前他正在着手解决这事，眼看就能度过难关了，偏偏那许先生又来了这么一出，要真是官司打输了，其他买主都纷纷效仿的话，他就铁定是倾家荡产，再也别想当个“土豪”了！
好在张朝军并没有让他当太久“蚂蚁”，很快就看完了手中的资料，抬起头来，自信满满地说：“是这样，法律的确是明文规定了没有取得预售许可证的《商品房买卖合同》无效，但是未取得商品房预售许可证与预售许可证过期是两个不同的情况，二者的本质不同。未取得预售许可证就预售商品房，是指开发商所预售的商品房不符合预售条件，开发商自始至终都未取得预售许可证。而超过预售期限，并不能改变预售的商品房已经符合预售条件的事实，也就是说，这个楼盘在预售时是符合预售条件的。”张朝军换了个姿势接着说，“咱们企业取得了作为预售条件中的最后一个*----预售许可证，就保证了咱们企业已经具有预售条件，将已经符合预售条件的商品房出售给买受人并不违反法律、法规的规定。”
“那能赢吗？”王总可听不了那些法律术语，只想知道结果会如何。
“我不能打保票，但可以告诉你，90%的机率你不会输！”
如果说律师要有一种最基本的气度，那就是自信。当你的当事人六神无主、一脸茫然时，律师的自信可以稳定当事人的自信；如果说律师需要一种能力，那就是识破谎言，获得坦诚。当然这种气度与能力都是建立在丰富的经验与渊博的学识基础之上，绝非虚张声势和狂妄自大。历史经验告诉我们，张朝军是中流砥柱型人才，绝非徒有其表。“那要拜托张律师了！”王总决定“托付终身”。
开庭时，对方当事人许先生坚持主张超过预售许可证期限等同于预售许可的主张，张朝军据理力争。法院最终采纳了张朝军的意见，认为银河世纪房地产公司已经实际取得了涉案房产的预售许可证，应当视其为已经具备了该商品房的全部预售条件。此案中过了许可期限发生的销售行为，并不能证明本案涉及的商品房不具备预售条件或者丧失了预售资格，也不能说明预售行为不合法。而许先生不能提供证据证明银河公司有故意隐瞒预售许可过期的事实，故依据《合同法》第六条的规定依法驳回了许先生的诉讼请求。
“张律师，前些日子真是谢谢啊！”王总很合时宜地挑选了张朝军最忙的时候打来致谢电话----助理真的去休婚嫁了，张朝军忙得人仰马翻。王总却丝毫不知，仍然喋喋不休地拉着家常、汇报近况：“那个许先生，就是那个原告，前两天大概又想明白了，觉得我们这个楼盘质量还是没得说，又买了两套，哎，我跟你说～～”张朝军有一句没一句地听着王总的blabla，忙着手里的活，忽然想起这样的一句话：
没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。
----帕麦斯顿
====慧问提示====：
我国对商品房的买卖实施严格的许可制度，开发商只有在土地使用权证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证以及商品房预售许可证五证齐全的情况下，才能对商品房进行预售。而现实生活中,许多开发商在不具备相关资质的情况下,就擅自就将建设中的房屋出售，这里还需提醒广大消费者在购房时一定要擦亮眼睛,仔细甄别,维护好自己的合法权益。
法律名词：商品房预售许可证
商品房预售许可证,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
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