第五十四回【慧问】房屋交易起纠纷
赵素云很少到张朝军的律所，在她看来，两人的工作各有不同，尽量不要去打扰对方的工作。这一回是因为两人约好了下班后一起去赴一个朋友聚会，因为聚会地点离张朝军的律所较近，素云今儿下班又挺早，索性就到律所来等张朝军，美其名曰“老婆来爱心探班”了。
和律所里相熟的实习律师打了个招呼后，素云坐在了接待室的沙发上边刷微博边等候--大忙人张朝军手中还有一点业务亟需处理。偶一抬头时，素云忽然发现，一旁的沙发上坐着的男子相当眼熟。正当素云暗自琢磨此人是谁时，男子已经犹犹豫豫地开了口：“您是……那什么医院的……护士长吗？”
男子一开口，素云也想起来了，这不正是那个醉驾逃逸还做假证的倒霉王喜吗？当时为了带伤出庭，还找她帮忙请医生开出院假条，现在看起来，已经完全康复了，只有额头处还能看到一道伤疤。他来这儿做什么呢？不会这么倒霉又遇到官司了吧？素云暗暗吐槽。
却没想到还真让她猜对了。王喜是准备请律师帮忙打官司的，慕张朝军的大名而来，正等着张大状的“接见”呢。听说素云与张朝军的关系之后，王喜不由得眼前一亮，期期艾艾地请求素云多关照关照。
素云嫣然一笑道：“你放心吧，只要你没做什么违法的事，朝军一定会尽最大努力维护你的合法权益的。这是他做律师的根本原则，不用我去说道什么。你有什么要咨询的尽管问个明白。”
正说着，张朝军办公室的门打开了，站在门口的正是工作了一天，显得有些疲惫的张朝军。他示意王喜进来，又歉意地对素云报以一笑，做了个手势，让素云再等他一会，这才关上了门，准备全力静心地和王喜交谈。
原来王喜自上回醉驾事件后，除了法院的判决外，还受到了单位的降职处分，险些连小公务员的职位都不保，只好收拾好心情，安安份份地工作、过日子。原本已经分手的女友，看他吃了这一錾后，改正的态度还算良好，经不住王喜的请求，两人又和好了。这不，眼看就要准备向婚姻的殿堂迈进了，一件大事也就提上了日程，那就是买房。
王喜和女友看了多处房子之后，最后决定根据他们手中的积蓄以及还贷水平，买一套小户型的二手房。房主小刘急需用钱，以53.3万元的优惠价，将房子卖给了王喜。双方约定签约时，王喜付给小刘定金1万元，等房子过户时再付清首付款18.3万元（含定金）；小刘则必须在签约后3个月内办齐该房屋三证；双方在小刘办出土地使用权证5日内办理过户手续，小刘在收到全部房款当日腾出房屋并通知王喜收房。
“那么你们都如约做到了吗？”张朝军凭着多年的经验，意识到问题应该是出在这些约定上了。
果然，王喜的脸苦成了一个冏字：“咳，别提了。就在我们签合同那天，我就付了1万元定金，后来听小刘说，他也已经办齐了这套房子的三证。本来大家都和和气气的，这一买一卖的还算融洽，可没想到要办理过户了，却闹僵了。”
“是小刘不配合办理过户手续吗？理由是什么？”
“那什么……这不是按约定准备要付首付款了吗？我和小刘当初在合同里都约定好了，等房子过户时再付清首付款，那自然得是他把房子过户给我后，我再付首付款给他啊，可是小刘又偏偏坚持说要我先付了首付款，他才去过户。这不，一来二去的，我们就闹僵了。我看这小刘肯定是看现在房价大涨，又反悔不想卖了，说不定还想着吞了我那一笔定金呢！如果我先把首付款付了，他不过户房子怎么办？他要带着我这一笔钱跑了怎么办？唉，早知道就不买二手房了！”王喜越说越愤愤不平，不难猜测，如果小刘此时在他面前，估计早指着小刘的鼻子骂开了。
“所以，你是想来告小刘违约？”张朝军很冷静地做出了猜测。
王喜闻言一拍大腿，“是是是……我就说你们律师牛吧，我还没说完呢，您就已经都猜出来了！那……张律师您看，我如果告小刘违约，要求法院判令小刘办理房子的过户手续，及时把房子给我，您看法院能判不？”
“如果你非要告，我可以告诉你，在目前的情况下，九成九会被法院驳回。”
“啊？为什么？”王喜着急了，“张律师，那您得帮帮我啊，您看，我和护士长……嗯，那个，呵呵，也算是熟人了，您就看在护士长的面子上，帮我一把呗！怎么地，也不能让小刘把我的钱给骗了啊，我还等着房子结婚呢！”
张朝军笑着安抚王喜道：“你误会我的意思了，我不是说小刘就会胜诉，更不是说你的钱会被骗。而是你们这事，其实很简单，就是谁先付款谁先过户的问题。你们在合同里只约定了‘等房子过户时付清首付款’，并没有约定付款和过户的先后顺序，这在《合同法》里，属于互负债务情况，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。这就是所谓的同时履行抗辩权，又称不履行抗辩权。”
“什……什么……履行？什么抗辩？张律师您能不能再解释解释？我一听这些法律名词，头就大了……”王喜很明显地被这些法律术语给绕得一头雾水，直言自己听不懂，只想知道为什么，能不能告，不告的话又该怎么办。
“这个同时履行抗辩权，放在你们的房子问题上，也就是说，你们没有约定办理过户手续和支付首付房款的履行顺序，所以应当同时履行。你在没有履行付款义务，也就是付清首付款之前，或者是不能提供相应证据以证明你已经准备好了要履行付款义务，准备付清首付款时，小刘可以拒绝履行协助办理过户手续的义务。反过来也一样，在小刘未履行协助办理过户手续义务前，你也可以拒绝履行付款义务。”
“那--那不就是扯皮么？不就是我们现在这种拉锯状态吗？那得拖到什么时候？”王喜忍不住想起了自己单位里，某些部门之间互相扯皮的现象。
“也可以这么说。”张朝军笑道：“所以在合同中约定同时履行条款，很容易产生纠纷。特别是在房屋买卖合同中，同时履行条款还为房价上涨*下卖方的‘放鸽子’创造了条件。”
“所以我才想要告小刘啊，我就怀疑他是看最近房价又涨了，想要反悔，不卖给我们了。”想象着房子就要插上翅膀飞走，王喜又把脸苦成了一个冏字，连求张朝军给支个招。
张朝军看了看手表，想到还在接待室等候的素云，决定快点结束这场咨询，于是提醒王喜道：“不管小刘是不是因为房价上涨，而不准备再把房子按你们之前约定好的价格卖给你，你现在要做的，不是再和他继续扯皮，或是去法院告他，这一告不仅不太有机会胜诉，还浪费时间。最好的办法就是赶紧把首付款给付了，他就没理由不去办理过户手续了。你可以直接把首付款汇到小刘提供的银行账上，也可以向房屋中介机构或其他机构提存，等小刘办了过户手续，再由房屋中介机构或其他机构把这笔钱转给他，也就是类似支付宝的性质，这样大家都放心，你也不用担心钱会被骗了。如果在这样的情况下，小刘仍然找借口不办理过户手续，那你再向法院提起诉讼，要求小刘履行双方签订的合同，协助你办理产权过户登记手续。到这时候，你才可能会赢。”
“哦！支付宝啊！你这一打比方我就明白了！”王喜果如其名，闻言大喜，拉着张朝军连连感谢：“太谢谢您了，要换其他律师，我估计早怂恿着我去打官司，好赚我的律师费了，哪会像您这样，还劝我别打啊！果然如护士长说的，您会全力维护我的利益。太谢谢您了，我这就打款去！呵呵，护士长等您还有事吧？那我就不耽搁了，谢谢，谢谢啊！”王喜说着转身要走，却不想一头磕在了门框上，呯的一声响，把素云也给惊动了。两人看着王喜的狼狈样，对视了一眼，很不厚道地都笑了。
====慧问提示====
合同双方在未约定各自的履行顺序时，法律就会视为应该同时履行，这时，双方手中都握有一个同时履行抗辩权。同时履行抗辩权在保护合同双方利益的同时，它的不足之处也会显现，如双方都不积极履行合同，互相推诿等。为了防止这种情况的发生，建议双方在签署合同前，约定好各自的权利义务以及先后的履行顺序，这样会更有助于促成合同目的实现，减少法律纠纷的发生。
法律词条：同时履行抗辩权
同时履行抗辩权：指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
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